Comprar una vivienda en España siendo extranjero es perfectamente posible, aunque no vivas en el país.
Para realizar una operación inmobiliaria pueden ser necesarios diferentes trámites de identificación, fiscales, bancarios y notariales. Entre ellos, el NIE (Número de Identidad de Extranjero) tiene especial importancia para los extranjeros que mantienen relaciones económicas con España.
Si vives en Dubai, Reino Unido, Estados Unidos, Latinoamérica o cualquier otro país y estás pensando en comprar una vivienda en España, en esta guía te explicamos qué es el NIE, para qué sirve y qué debes preparar antes de realizar la operación.
¿Qué es el NIE?
El NIE es el Número de Identidad de Extranjero, un número personal, único y exclusivo que se asigna a los extranjeros que se relacionan con España por motivos económicos, profesionales, sociales u otros motivos previstos legalmente.
El Ministerio del Interior establece que el NIE puede solicitarse cuando existen intereses económicos, profesionales o sociales en España. Entre los supuestos habituales se encuentran las operaciones económicas y patrimoniales.
Es importante entender que:
El NIE es un número de identificación. No es un permiso de residencia y no convierte automáticamente a una persona en residente fiscal en España.
¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España?
En una compraventa inmobiliaria, un extranjero puede necesitar identificarse mediante su NIE para realizar determinadas actuaciones fiscales, administrativas y económicas relacionadas con la operación.
La necesidad concreta y la documentación que deberá aportar dependerán de las circunstancias de la operación, de la persona compradora y de los trámites que tenga que realizar.
Por eso, si estás pensando en comprar una vivienda en España, es recomendable obtener y preparar tu identificación fiscal con antelación, especialmente si resides fuera del país.
¿Puedo comprar una vivienda en España sin vivir en España?
Sí.
No es necesario ser residente en España para comprar una propiedad.
Existen numerosos compradores internacionales que adquieren viviendas en España mientras mantienen su residencia habitual en otro país.
Por ejemplo, puedes vivir en:
- Dubai.
- Reino Unido.
- Estados Unidos.
- Canadá.
- Suiza.
- México.
- Colombia.
- Argentina.
- Brasil.
- Otros países fuera de España.
La compra de una vivienda y la residencia en España son cuestiones diferentes.
Comprar una propiedad no te convierte automáticamente en residente legal ni fiscal en España.
¿Puedo solicitar el NIE desde el extranjero?
Sí.
Si resides fuera de España, puedes solicitar la asignación del NIE a través de la Oficina Consular de España correspondiente a tu lugar de residencia, siempre que cumplas los requisitos establecidos.
También existen supuestos en los que la solicitud puede realizarse en España personalmente o mediante representante con poder suficiente. La Policía Nacional contempla estas diferentes vías de solicitud.
Esto resulta especialmente útil para compradores internacionales que quieren tener preparada su documentación antes de viajar a España.
¿Qué documentación necesito para solicitar el NIE?
La documentación puede variar según las circunstancias, pero para una solicitud de NIE por intereses económicos normalmente se utiliza:
- Pasaporte o documento de identidad válido.
- Formulario EX-15 correctamente cumplimentado.
- Justificación del motivo por el que se solicita el NIE.
- Justificante del pago de la tasa correspondiente.
La Policía Nacional identifica expresamente el formulario EX-15 y la tasa 790 código 012 dentro de la documentación del procedimiento.
Si solicitas el NIE por una operación inmobiliaria, conviene preparar documentación que permita acreditar el motivo económico de la solicitud.
¿Cuándo debería solicitar el NIE si quiero comprar una vivienda?
Lo recomendable es no esperar hasta el último momento.
Si ya estás buscando una vivienda y sabes que vas a realizar una operación en España, puedes empezar a preparar la documentación con antelación.
Esto es especialmente importante cuando:
- Vives fuera de España.
- Necesitas abrir una cuenta bancaria.
- Estás negociando una compraventa.
- Vas a firmar un contrato de arras.
- Necesitas otorgar un poder a un representante.
- Tienes una fecha prevista para firmar ante notario.
Tener preparada la documentación puede facilitar mucho la coordinación de la operación.
NIE y cuenta bancaria en España
Dependiendo de la operación, también puede ser conveniente disponer de una cuenta bancaria española.
Una cuenta bancaria puede utilizarse para gestionar determinados pagos relacionados con la propiedad, gastos, impuestos, suministros o financiación.
Sin embargo, NIE y cuenta bancaria son trámites diferentes.
Si estás comprando una vivienda desde el extranjero, puedes valorar ambas cuestiones antes de viajar a España.
También puedes consultar nuestra guía sobre cómo abrir una cuenta bancaria en España siendo extranjero.
¿Necesito NIE para pedir una hipoteca en España?
Si eres extranjero y estás pensando en financiar la compra mediante una hipoteca española, el banco realizará su propio análisis de la operación.
Normalmente tendrá en cuenta aspectos como:
- Identidad del comprador.
- País de residencia.
- Ingresos.
- Patrimonio.
- Situación laboral o empresarial.
- Historial financiero.
- Importe de la vivienda.
- Aportación de fondos propios.
- Origen de los fondos.
Los requisitos concretos dependen de cada entidad y del perfil del comprador.
Si resides fuera de España, es recomendable comenzar a analizar la financiación antes de comprometerte con una operación.
¿Puedo comprar una vivienda en España desde Dubai?
Sí.
Un comprador que vive en Dubai puede organizar una compra inmobiliaria en España sin necesidad de trasladarse a vivir al país.
Dependiendo de la operación, puede ser necesario coordinar:
- Obtención del NIE.
- Búsqueda y selección de la propiedad.
- Negociación de las condiciones.
- Financiación, si procede.
- Preparación de la documentación.
- Contrato de arras, si corresponde.
- Firma ante notario.
- Pago de los impuestos correspondientes.
- Inscripción de la propiedad.
- Gestión posterior de la vivienda.
En determinados casos, algunas actuaciones pueden realizarse mediante representación.
Poder notarial para comprar una vivienda en España
Si resides en otro país y no quieres desplazarte a España para determinadas actuaciones, puede ser posible utilizar un poder notarial para que una persona te represente.
El contenido del poder debe adaptarse a la operación concreta.
Si el poder se firma fuera de España, pueden ser necesarios requisitos adicionales, como legalización o apostilla y traducción, dependiendo del país en el que se otorgue y del documento.
Por eso, si vas a comprar una vivienda desde el extranjero, conviene preparar esta cuestión con antelación.
¿Comprar una vivienda en España me da derecho a residir?
No.
Este es uno de los errores más frecuentes entre compradores internacionales.
Ser propietario de una vivienda en España no equivale automáticamente a tener una autorización de residencia.
Si además de comprar una propiedad quieres trasladarte a España, habrá que analizar qué vía migratoria puede corresponderte según tu nacionalidad, actividad profesional, situación familiar y recursos económicos.
Puedes consultar también nuestra guía sobre cómo mudarse a España desde Dubai.
¿El NIE me convierte en residente fiscal?
Tampoco.
El NIE es un número de identificación y no determina por sí solo la residencia fiscal.
La residencia fiscal se analiza conforme a las normas tributarias aplicables y a las circunstancias concretas de cada persona.
Por ejemplo, una persona puede tener un NIE porque ha comprado una vivienda en España y continuar viviendo habitualmente en otro país.
Si estás pensando en comprar una propiedad y posteriormente pasar una parte importante del año en España, conviene analizar previamente las posibles implicaciones fiscales.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda?
Los impuestos dependen, entre otras cuestiones, de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.
En una operación inmobiliaria pueden existir diferentes impuestos, gastos y costes asociados a:
- Compra de la propiedad.
- Notaría.
- Registro.
- Impuestos.
- Gestoría.
- Financiación.
- Mantenimiento.
- Comunidad de propietarios.
- Suministros.
Por eso, el precio anunciado de una vivienda no debería considerarse automáticamente el coste final de la operación.
Antes de firmar, es recomendable conocer todos los gastos asociados a la compra.
¿Qué pasa después de comprar la vivienda?
Una vez completada la compraventa, el propietario puede tener diferentes obligaciones y gestiones posteriores.
Entre ellas pueden encontrarse:
- Inscripción de la propiedad.
- Pago de impuestos.
- Gestión de suministros.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro.
- Obligaciones fiscales.
- Gestión del alquiler, si decide arrendar la vivienda.
Si el propietario vive fuera de España, también puede ser interesante organizar la gestión de la propiedad a distancia.
Errores frecuentes al comprar una vivienda en España siendo extranjero
1. Dejar el NIE para el último momento
Si ya tienes prevista una operación, es mejor preparar la identificación con antelación.
2. Confundir NIE con residencia
Tener NIE no significa tener permiso de residencia.
3. Pensar que comprar una vivienda permite vivir en España
La propiedad inmobiliaria y la residencia son cuestiones diferentes.
4. No analizar los impuestos y gastos
El precio de compra no siempre representa el coste total de la operación.
5. No preparar correctamente la documentación extranjera
Determinados documentos emitidos fuera de España pueden requerir legalización, apostilla o traducción.
6. Firmar sin entender el contrato
Antes de entregar cantidades importantes, es recomendable revisar cuidadosamente las condiciones de la operación y contar con asesoramiento profesional cuando sea necesario.
¿Puedo obtener el NIE antes de encontrar la vivienda?
En determinados casos, sí.
El NIE se solicita por un motivo que justifique la relación con España, por lo que la documentación que acredita ese motivo dependerá de las circunstancias.
Si estás planificando una compra, conviene valorar el momento adecuado para solicitarlo y preparar la justificación correspondiente.
No es necesario esperar a estar delante de la notaría para empezar a organizar la documentación.
¿Cuánto tarda el NIE?
La Policía Nacional indica actualmente un plazo máximo de resolución de cinco días desde la entrada de la solicitud en el registro del órgano competente, aunque el tiempo práctico para completar todo el proceso puede depender de la vía de presentación, disponibilidad de cita, documentación y lugar desde el que se tramite.
Por este motivo, si tienes una operación inmobiliaria prevista para una fecha determinada, recomendamos no dejar el trámite para el último momento.
Comprar una vivienda en España desde el extranjero con NIESPAÑA
En NIESPAÑA ayudamos a extranjeros que necesitan gestionar su NIE para realizar operaciones en España.
Si estás comprando una vivienda desde Dubai, Reino Unido, Estados Unidos o cualquier otro país, podemos ayudarte a organizar el proceso y la documentación necesaria para tu solicitud de NIE.
Nuestro objetivo es que puedas avanzar con tus trámites en España sin necesidad de desplazarte innecesariamente y con la documentación preparada correctamente.
Podemos ayudarte con:
- Solicitud de NIE.
- Gestión desde el extranjero.
- Revisión de documentación.
- Coordinación de trámites.
- Poderes y representación cuando corresponda.
- Cuenta bancaria en España.
- Otros trámites relacionados con tu establecimiento en España.
¿Quieres comprar una vivienda en España?
Si eres extranjero y estás pensando en comprar una propiedad en España, empieza por organizar correctamente tu documentación.
Contacta con NIESPAÑA y cuéntanos tu situación, tu país de residencia y qué quieres hacer en España.
Te ayudaremos a identificar los trámites que pueden ser necesarios y a organizar el proceso.
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Importante
La información de este artículo es general y está orientada a situaciones habituales de compradores extranjeros. Los requisitos concretos pueden variar según la nacionalidad, país de residencia, tipo de operación, comunidad autónoma y circunstancias personales. La información sobre impuestos y fiscalidad debe confirmarse según cada caso concreto.
